東莞公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售有多難?

近日，記者發(fā)現(xiàn)不少宣傳信息，部分存在蹭熱購(gòu)買(mǎi)佛山公寓可落戶(hù)，已試圖同步帶動(dòng)?xùn)|莞公寓熱度。據(jù)了解，該消息實(shí)則為佛山取消購(gòu)房入戶(hù)，改為積分制入戶(hù)，其中購(gòu)買(mǎi)公寓也可獲取相應(yīng)積分，不過(guò)該政策早于2018年11月便發(fā)布，且于2019年已正式實(shí)施。

據(jù)記者了解，此時(shí)市場(chǎng)拿出來(lái)炒作主要緣于東莞公寓庫(kù)存高漲，去化艱難;截至8月底，東莞公寓存量已達(dá)91萬(wàn)平方米，以平均50平方米單套面積計(jì)算，總套數(shù)接近2萬(wàn)套。去化緩慢，8月份公寓成交2.61萬(wàn)平方米，同比下跌4成。

存量龐大的公寓產(chǎn)品正成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最大難點(diǎn)。

成交均價(jià)跌至4年前水平

據(jù)中原大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年上半年，東莞公寓成交均價(jià)已回落至約1.6萬(wàn)元/平方米，其中不乏個(gè)別高價(jià)且相對(duì)熱點(diǎn)項(xiàng)目拉高均價(jià)。分析2014年至2021年上半年?yáng)|莞公寓成交均價(jià)走勢(shì)圖可以看出，近年公寓成交均價(jià)整體呈現(xiàn)不升反降趨勢(shì)，2021年上半年?yáng)|莞公寓成交均價(jià)已低于2017年平均水平。

房?jī)r(jià)漲幅方面，2014年至2021年，住宅均價(jià)從8460元/平方米上漲至2.6萬(wàn)元/平方米，近8年漲幅超200%;公寓均價(jià)則從2014年的7734元/平方米上漲至如今的1.6萬(wàn)元/平方米，整體漲幅為住宅價(jià)格一半。

供應(yīng)方面，東莞8月公寓供應(yīng)套數(shù)超2000套，創(chuàng)歷史同期新高，加上“金九銀十”到來(lái)多項(xiàng)目維持較大轉(zhuǎn)介力度，部分項(xiàng)目持續(xù)推出特價(jià)房或直接降價(jià)刺激成交下，全月公寓成交2.61萬(wàn)平方米，但同比仍下跌4成。

反觀(guān)過(guò)去幾個(gè)月成交套數(shù)排行，項(xiàng)目單月成交10余套便能躋身TOP10行列。

面對(duì)銷(xiāo)售壓力較大的公寓市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商陸續(xù)開(kāi)始“花式銷(xiāo)售”，包括一些捆綁銷(xiāo)售模式重現(xiàn)市場(chǎng)。

以萬(wàn)江天健閱江來(lái)為例，目前住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售已幾乎告罄，考慮到公寓產(chǎn)品較難去化，據(jù)已購(gòu)購(gòu)房者反應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)住宅開(kāi)發(fā)商要求需捆綁5號(hào)樓公寓才能享有購(gòu)買(mǎi)資格，即以住宅熱度帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售。

9月18日，東莞市住建局于陽(yáng)光熱線(xiàn)平臺(tái)進(jìn)行直播，在問(wèn)答環(huán)節(jié)，便有網(wǎng)友就天健項(xiàng)目捆綁銷(xiāo)售行為進(jìn)行投訴。該位業(yè)主表示，天健閱江來(lái)除了捆綁公寓出售、單價(jià)高于同類(lèi)產(chǎn)品外，目前還存在貨不對(duì)板情況，希望退回已繳納房款。

針對(duì)網(wǎng)友提問(wèn)，東莞市住建局局長(zhǎng)謝曉明回復(fù)稱(chēng)，“如反映情況屬實(shí)一定會(huì)查明，發(fā)現(xiàn)一起嚴(yán)肅處理一起，震懾一大批，管住一大片，決不手軟。”

相對(duì)于捆綁銷(xiāo)售的“高風(fēng)險(xiǎn)”，去化難背景下，“價(jià)格戰(zhàn)”無(wú)疑是公寓產(chǎn)品促銷(xiāo)的關(guān)鍵，由此而來(lái)是層出不窮的特價(jià)房、工抵房等，試圖通過(guò)低價(jià)噱頭吸引購(gòu)房者關(guān)注。

值得注意的是，伴隨樓市下行，特價(jià)房、折扣同樣頻繁出現(xiàn)在住宅市場(chǎng)。

“特價(jià)房基本在樓盤(pán)均價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右，天地樓層的特價(jià)單元成為當(dāng)下東莞新房樓盤(pán)促銷(xiāo)主要方式。”東莞中原戰(zhàn)略中心總經(jīng)理車(chē)德銳表示。

“特價(jià)房除了是一些不好樓層、朝向外，還有可能是‘噱頭’，吸引購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)，再告知該房源已經(jīng)賣(mài)完，繼而推薦其他單元”一房產(chǎn)中介表示道，“現(xiàn)在到訪(fǎng)量太差了”。

以東莞主城區(qū)的莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣為例，是過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間莞城唯一在售新盤(pán)，疊加板塊優(yōu)質(zhì)教育資源及核心區(qū)位，項(xiàng)目洋房也成為東莞首批“破4”房源，且仍收獲市場(chǎng)瘋狂買(mǎi)單，洋房已于去年告罄。

與此同時(shí)，是剩下體量較大公寓的緩慢去化。莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣共有2棟商辦樓，分別于2019年1月與2020年年底前后獲批預(yù)售證，合計(jì)可售公寓超千套。截至目前，據(jù)網(wǎng)簽紀(jì)錄顯示，累計(jì)去化仍未過(guò)半。

剛剛過(guò)去的中秋假期，莞城翠瓏灣便同樣推出來(lái)一批特價(jià)房源，在去化難度與傭金正相關(guān)關(guān)系下，項(xiàng)目傭金比例更是提高至15萬(wàn)元/套。

激烈的“價(jià)格戰(zhàn)”與“傭金戰(zhàn)”仍在繼續(xù)。

其中便有不少項(xiàng)目為進(jìn)一步降低價(jià)格，開(kāi)始選擇通過(guò)“減配”來(lái)實(shí)現(xiàn)更低價(jià)。

以位于中堂的芳華項(xiàng)目為例，上周公寓集中開(kāi)盤(pán)，推出42-84平方米復(fù)式產(chǎn)品，與傳統(tǒng)的帶裝交付、拎包入住公寓不同，芳華本次推出產(chǎn)品為毛坯交付，單價(jià)也被極力控制在6000元/平方米起，為東莞目前新盤(pán)市場(chǎng)單價(jià)最低項(xiàng)目;從全城聯(lián)動(dòng)的宣傳來(lái)看，項(xiàng)目亦有精裝選擇，精裝價(jià)為10000元/平方米起。

據(jù)項(xiàng)目方輸出消息，9月16日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天完成去化150+套(實(shí)際成績(jī)待核實(shí))，在如今市場(chǎng)已屬較好成績(jī)。

“朋友介紹，傭金也是五五分。”在記者咨詢(xún)過(guò)程中，同樣有房產(chǎn)中介通過(guò)分傭形式試圖幫助促進(jìn)成交，“只要中介有發(fā)朋友圈，我們就都有代理，都可以找我。”

庫(kù)存超90萬(wàn)平方米 去化周期近3年

貨量不斷充盈著公寓市場(chǎng)，僅過(guò)去的8月份，東莞市新增公寓套數(shù)超2000套;截至8月底，東莞公寓存量已達(dá)91萬(wàn)平方米，以平均50平方米單套面積計(jì)算，總套數(shù)接近2萬(wàn)套。按過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，公寓消化周期長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前東莞市在售待售公寓項(xiàng)目超50個(gè)，城區(qū)片最多，在售價(jià)格主要集中在1.5萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品面積以60平方米以下為主。

一個(gè)新現(xiàn)象也在發(fā)生。過(guò)去，由于商務(wù)公寓首付需5成，且貸款年限最長(zhǎng)僅有10年，絕大部分公寓產(chǎn)品對(duì)于面積及總價(jià)都有嚴(yán)格控制，主要集中于20—60平方米，該區(qū)間占比可超8成。隨著東莞城市戰(zhàn)略地位不斷升級(jí)，大平層公寓漸成為不少項(xiàng)目突破點(diǎn)與受眾的買(mǎi)單對(duì)象，如厚街純四房社區(qū)晴熙云翠即將推出的商辦產(chǎn)品便擯棄了傳統(tǒng)小面積、低總價(jià)方式，將商辦產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為179平方米大平層。

從東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)也可以看出，近年來(lái)東莞小面積公寓成交占比正逐年縮小，相反，大面積豪華公寓成交比例則在連年上升。

不過(guò)，面對(duì)去化困難，東莞公寓市場(chǎng)仍在等待利好消息刺激。