2020年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的信號不斷被釋放。尤其是伴隨著“三道紅線”政策在國內(nèi)的穩(wěn)步落地，房企對債務(wù)的管控要求與之提高，現(xiàn)金流充沛與否，愈發(fā)被房企視為影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的“生命線”。對于身處資金密集型行業(yè)的房企而言，擁有充裕的資金，很大程度上意味著房企有更大的投資空間和安全性。

2021年中報披露季后，北京商報記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)選取了60家典型上市房企作為現(xiàn)金流觀察的樣本。梳理發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，有37家企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額(以下簡稱“經(jīng)營性現(xiàn)金流”)為正值;若從增長角度來講，有39家實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比正增長。但截至2021年中期，仍有超三成房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比出現(xiàn)負(fù)增長。

超百億房企僅4家

北京商報記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，有37家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正值，占比約為61.7%。

其中，經(jīng)營性現(xiàn)金流超百億元的房企僅有4家，包括綠地控股、華發(fā)股份、中國金茂及碧桂園，對應(yīng)的金額分別為285.98 億元、201.5億元104.1億元以及103.79億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流在50億元-100億元之間的上市房企有6家，包括首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、陽光城、富力地產(chǎn)、萬科A、路勁，對應(yīng)的金額分別為98.04億元、97.2億元、79.93億元、78.96億元、67.82億元以及54.78億元。

包括太古地產(chǎn)、金融街、北辰實(shí)業(yè)、京投發(fā)展、招商蛇口、格力地產(chǎn)、金科股份、世茂股份、中南建設(shè)、中梁控股等在內(nèi)的16家上市房企，經(jīng)營性現(xiàn)金流在10億元-50億元之間。另有11家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流僅為個位數(shù)，不足10億元。具體包括：中國國貿(mào)(8.81億元)、雅居樂集團(tuán)(8.27億元)、廣宇集團(tuán)(7.95億元)、當(dāng)代置業(yè)(6.33億元)、藍(lán)光發(fā)展(5.21億元)、越秀地產(chǎn)(4.49億元)、榮豐控股(3.7億元)、新世界發(fā)展(3.46億元)、世聯(lián)行(2.59億元)、大龍地產(chǎn)(1.73億元)、陽光股份(0.21億元)。

在披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，現(xiàn)金流為負(fù)值的企業(yè)共有23家，占比約為38.3%。其中，金地集團(tuán)、中交地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流最少，對應(yīng)的金額分別為-100.26 億元、-115.72以及-248.12億元。

從60家樣本房企的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛與否，與房企的規(guī)模量級并不呈現(xiàn)直接的正相關(guān)。

按照克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月百強(qiáng)房企銷售排行榜》，2021年上半年在操盤金額排名中，碧桂園以4051.1億元位居第一名，中國恒大和萬科地產(chǎn)以3526.0億元、3502億元分列榜單第二、三名。但在2021年中期典型房企現(xiàn)金流排名中，除了碧桂園憑借103.79億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流列名第四位外，萬科67.82億元的經(jīng)營性現(xiàn)金只排在第九位，恒大更是截至記者發(fā)稿前并未在半年報中披露這一數(shù)據(jù)。

放寬企業(yè)陣容來看，2021年上半年銷售榜Top30房企中，僅有綠地控股、華發(fā)股份、中國金茂、碧桂園、陽光城、萬科A、招商蛇口、金科股份、中南建設(shè)、中梁控股等10家房企，得以入選2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流30強(qiáng)之列。

去庫存成當(dāng)務(wù)之急

若從經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)增長這一維度來看，披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，有39家實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比正增長，占比為65%;21家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比出現(xiàn)下滑，占比為35%。

正增長企業(yè)方面，2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長超百億元的上市房企有9家，包括碧桂園(增264.51億元)、綠地控股(增244.65億元)、首開股份(增175.92億元)、中國奧園(增143.06億元)、華夏幸福(增137.73億元)、華發(fā)股份(增111.12億元)、富力地產(chǎn)(增108.27億元)、首創(chuàng)置業(yè)(增106.72億元)、中梁控股(增101.36億元)。

經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長在10億元-50億元間的上市房企有17家，包括藍(lán)光發(fā)展、新世界發(fā)展、路勁、金融街、招商蛇口、榮盛發(fā)展、金科股份、宋都股份等;經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長不足10億元的上市房企有13家，包括中國武夷、當(dāng)代置業(yè)、榮豐控股、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、世茂股份等。

負(fù)增長企業(yè)方面，長實(shí)集團(tuán)、中國金茂以及萬科A在2021年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)較大幅度減少，較比去年同期分別減少126.57 億元、153.48億元以及158.24億元。濱江集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、港龍中國地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、金地集團(tuán)、陽光城、大悅城、建業(yè)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等11家上市房企，2021年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比減少25億元以上。

以克而瑞銷售榜Top 10房企金地集團(tuán)為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-100.26億元，較去年同期的-32.77億元減少67.49億元。

就2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比下滑情況，金地集團(tuán)方面向北京商報記者表示，截至2021年6月末，該公司持有貨幣資金597.92億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金60.32億元。“公司高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷售及時回款，公司在確保資金安全的前提下，將加強(qiáng)資金流動性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率。接下來，公司將持續(xù)通過項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況，來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。”

值得一提的是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷收緊，近年來房企愈發(fā)注重現(xiàn)金流管控，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營的“護(hù)城河”，這點(diǎn)從企業(yè)越發(fā)注意當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流管控可見一二：如：北辰實(shí)業(yè)在2020年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-3.86億元，至2021年上半年增至38.76億元;招商蛇口在2020年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-29.91億元，至2021年上半年增至27.74億元。

這也包括部分陷入現(xiàn)金流危機(jī)的房企，如：華夏幸福2021年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-47.67億元，較去年同期的185.4億元增長137.73億元;藍(lán)光發(fā)展2021年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為5.21億元，較去年同期的-83.77億元增長88.98億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在降杠桿、降負(fù)債的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一定會越來越重視現(xiàn)金流管理。影響企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流主要是“流入”和“流出”兩個方面，不同的發(fā)展階段、發(fā)展策略都會影響經(jīng)營性現(xiàn)金流量。

“一方面，企業(yè)在擴(kuò)張階段容易出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的情況。另一方面，在平穩(wěn)發(fā)展階段過多的存貨，也會造成現(xiàn)金流為負(fù)。因此‘去庫存’也是當(dāng)前部分房企的當(dāng)務(wù)之急。” 不過，在潘浩看來，經(jīng)營性現(xiàn)金流最好的狀態(tài)是貼合企業(yè)發(fā)展策略的平衡，而非簡單的用正負(fù)來衡量。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)同，經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，并不代表著企業(yè)一定存在問題，一些規(guī)模擴(kuò)張型企業(yè)往往存在這一情況。但張波也直言，一部分房企就是因?yàn)檫^往過度追求規(guī)?；瑢?dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，進(jìn)而直接影響到了自身發(fā)展。“對于這類企業(yè)而言，在當(dāng)下環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模有序擴(kuò)張，這本身難度較大?？偟膩碇v，房企要結(jié)合自身發(fā)展的不同階段，做好合理的現(xiàn)金流管理。”

加快回款成必備手段

在業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)看來，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控持續(xù)不放松，外加償債潮來臨的情況下，持續(xù)加強(qiáng)房企銷售回款，是加快企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流回流的重要手段。事實(shí)上，近年來基于業(yè)內(nèi)對銷售回款率的重視程度不斷加深，披露回款相關(guān)指標(biāo)房企數(shù)量已明顯增多。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，一般情況下，房企現(xiàn)金流主要來自于銷售回款及外部借貸，但在“三道紅線”后，一些踩紅線的房企在外部融資的渠道上融資難度加大，以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經(jīng)走不通，間接造成公司內(nèi)部現(xiàn)金流緊張;此外，由于市場調(diào)控不放松，房企銷售端也逐漸承壓，資金流入的降低，導(dǎo)致公司資金鏈條壓力增大，也意味著風(fēng)險的增加。“因此，目前大多數(shù)的房企都看中現(xiàn)金流的穩(wěn)定。”

據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年中報披露季以來，百強(qiáng)房企中有超半數(shù)企業(yè)明確披露了回款相關(guān)指標(biāo)。頭部房企如恒大、碧桂園、萬科等企業(yè)的銷售回款率均保持在90%左右。

可以說，經(jīng)營穩(wěn)健的房企尤其重視銷售回款，萬科無疑是業(yè)內(nèi)的一大典型。2018年高喊“活下去”的萬科，明確提出將回款指標(biāo)作為首位考核指標(biāo)，當(dāng)年還提出了6300億元的回款目標(biāo)。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，萬科的銷售滾動回款率在93%以上。而在2020年底萬科對外公開的六大核心目標(biāo)中，就包括“投資前現(xiàn)金流達(dá)到2000億元，銷售規(guī)模7900億元、回款率95%”。

2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流第一名——綠地控股，在2021年上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額1641億元，銷售回款1466億元，同比增長17%，回款率超過89%。就“接下來將采取哪些舉措改善現(xiàn)金流、促進(jìn)回款”的問題，綠地控股方面回應(yīng)北京商報記者稱，未來將繼續(xù)加快銷售資金回籠，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理;不斷提升回款的效率和質(zhì)量，進(jìn)一步加強(qiáng)應(yīng)收賬款催收清欠工作。此外，還將加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。

在肖云祥看來，影響房企經(jīng)營性現(xiàn)金流的因素，可分為內(nèi)部因素及外部因素兩種。內(nèi)部因素主要有公司自身的“造血能力”、投資風(fēng)險控制能力，成本控制能力以及運(yùn)營效率等;外部因素則更多是政策因素，如融資、稅收、銷售政策等。其認(rèn)為，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的調(diào)整經(jīng)營性現(xiàn)金流，結(jié)合過往幾年房企的經(jīng)營狀況來看，大量的投資是影響經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。

在銷售規(guī)模見頂之后，如何提升回款率成為當(dāng)下多數(shù)房企需要面臨的問題。潘浩分析指出，最為常見的促回款措施，就是給予一次性付款的消費(fèi)者以折扣刺激。另外，還可以通過加速竣工周期，加快銀行放款周期等，提升回款效率。

張波認(rèn)為，對于房企而言，把握現(xiàn)金流的流入和流出非常重要，不但要安排好銷售的節(jié)奏，有序保證預(yù)售資金的回籠，同時對于拿地等現(xiàn)金支出類環(huán)節(jié)也需做好相應(yīng)把控。